民泊物件の投げ売りが増えている背景とは？
「最近、民泊物件の売却が相次いでいるって聞いたけど、何が起きているの？」
「価格が下がっているなら、今が買い時なのか？」
コロナ禍を経て、民泊市場は大きく変化しました。一時期は高収益を生み出すビジネスとして人気だった民泊も、観光業の低迷や規制強化の影響を受け、多くのオーナーが撤退を余儀なくされています。 その結果、民泊物件の「投げ売り」が増えているのです。
では、なぜ今、民泊物件が売りに出されているのか？その背景を詳しく見ていきましょう。
コロナ禍による観光業の低迷と影響
「観光客が戻ってきたとはいえ、民泊市場はまだ厳しいの？」
新型コロナウイルスの影響で、インバウンド需要が大幅に落ち込み、多くの民泊オーナーが赤字経営に陥りました。 2023年以降、訪日観光客の回復が見られるものの、以前のような稼働率を維持できず、撤退を考えるオーナーが増えています。
✅ 観光客が戻っても宿泊ニーズが変化
・コロナ禍を経て、長期滞在やホテル需要が増え、短期民泊の人気が低下
・国内旅行者の多くが、ホテルや旅館を選ぶ傾向に
✅ 運営コストが上昇
・清掃費や管理費が高騰し、利益を確保しにくい
・光熱費の値上がりが負担に
以前は1泊1万円以上で稼げた物件も、競争が激しくなり、価格を下げざるを得なくなっているのが現状です。 その結果、運営を続けるメリットが薄れ、物件を手放すオーナーが急増しています。
住宅宿泊事業法の規制強化で撤退するオーナーが増加
「民泊の規制って、以前より厳しくなってるの？」
民泊を運営するためには、住宅宿泊事業法（民泊新法）や旅館業法の規制をクリアする必要があります。 しかし、これらのルールが厳格化され、以前のように簡単に民泊を始められなくなりました。
✅ 営業日数の制限（年間180日ルール）
・住宅宿泊事業法のもと、年間180日以上の営業ができないため、利益を出しにくい
✅ 自治体ごとの独自規制
・地域によっては、特定のエリアで民泊営業が禁止されるケースも
・申請手続きが複雑化し、許可を取れずに撤退するオーナーが増加
✅ 消防法・建築基準法の改正で対応コストが増大
・消火設備の追加や、防火対策の義務化により、想定以上のコストがかかる
このように、法規制が厳しくなることで、運営の手間が増え、利益が出にくい物件が投げ売りされる状況になっています。
需要減少により、採算が取れなくなった民泊物件の急増
「せっかく物件を購入しても、稼働率が上がらないと意味がないよね…」
一部のエリアでは観光客が戻りつつあるものの、全体的な民泊需要は以前ほど高くありません。 その結果、採算が取れなくなった物件が市場にあふれています。
✅ 過剰供給の問題
・コロナ禍の影響で撤退したオーナーの物件が市場に大量に出回り、価格競争が激化
・差別化が難しいワンルーム物件は特に稼働率が低下
✅ 経営の難しさに気づいたオーナーが撤退
・「民泊＝儲かる」と思って参入したものの、管理の手間や運営コストに耐えられず撤退するケースが増加
・運営の手間を減らすために、不動産投資として月極やマンスリーマンションに切り替えるオーナーも
✅ リピーターがつかず、売上が安定しない
・一度泊まったゲストが再訪しないため、常に新規顧客を獲得し続けなければならない
・ホテルと比較して、「安心感がない」と感じるゲストが増えている
このような理由から、思うように収益を上げられず、民泊物件を売却するオーナーが増えているのが現状です。
民泊市場の変化を正しく理解することが重要
民泊物件の投げ売りが増えている背景には、コロナ禍の影響、規制の厳格化、需要の減少といった複数の要因が絡んでいます。
✅ 観光業の回復が遅れ、民泊の稼働率が低下
✅ 法規制の強化により、運営が困難になったオーナーが撤退
✅ 収益が見込めず、採算が取れない物件が市場に増加
こうした状況を踏まえ、民泊投資を検討する際は、市場の変化を正しく理解し、リスクを見極めた上で判断することが重要です。
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どんな物件が投げ売りされているのか？
「最近、民泊物件が安く売られているらしいけど、どんな物件が対象なの？」
「安いからって飛びついても大丈夫？リスクはないの？」
民泊市場では、コロナ禍の影響や規制強化により、多くの物件が投げ売り状態になっています。しかし、すべての物件が買い得とは限りません。立地や運営実態によって、価値が大きく変わるため、どのような物件が売られているのかを理解することが重要です。
ここでは、都市部のワンルームと郊外の一軒家、許可取得済み物件とグレーゾーン物件、売却が多いエリアの傾向について詳しく見ていきます。
都市部のワンルーム vs. 郊外の一軒家
「民泊物件って、都市部の方が売られてるの？それとも郊外？」
投げ売りされている民泊物件には、大きく分けて都市部のワンルームと郊外の一軒家の2種類があります。それぞれに特徴と売却の背景があるため、違いを知っておくことが重要です。
都市部のワンルームタイプ
✅ 投げ売りが多い理由
・観光客が戻りつつあるが、ホテルとの競争が激化し、稼働率が低下
・宿泊単価が下がり、利益が出しにくくなったオーナーが撤退
・管理の手間がかかる割に、収益性が落ちたことで売却が増加
✅ 購入する際の注意点
・ワンルームタイプは差別化が難しく、価格競争に巻き込まれやすい
・民泊の運営許可が取得できるエリアか事前に確認が必要
郊外の一軒家タイプ
✅ 投げ売りが多い理由
・都市部に比べて観光需要が少なく、稼働率が低い
・地方ではリピーターがつきにくく、収益が安定しにくい
・固定資産税や管理費の負担が大きいため、売却に踏み切るオーナーが増えている
✅ 購入する際の注意点
・宿泊需要があるエリアかどうかをチェック
・一軒家は管理コストが高いため、運営計画をしっかり立てる必要がある
許可取得済みの物件 vs. グレーゾーンで運営されていた物件
「民泊物件なら、どれを買っても問題なく運営できるの？」
投げ売りされている物件の中には、正式に許可を取得して運営されていた物件と、グレーゾーンで営業していた物件が混在しています。
許可取得済みの民泊物件
✅ 投げ売りが多い理由
・営業日数の制限（年間180日ルール）がネックになり、収益が上がらない
・コロナ禍で観光客が減少し、オーナーが撤退を決断
・清掃費や運営コストの増加により、継続が難しくなった
✅ 購入する際のメリット
・営業許可がすでに取れているため、すぐに運営可能
・設備が整っている場合が多く、初期投資が抑えられる
グレーゾーンで運営されていた物件
✅ 投げ売りが多い理由
・住宅宿泊事業法の規制強化で、違法運営が難しくなった
・自治体の取り締まりが厳しくなり、営業継続が困難になった
・オーナーが行政指導を受け、売却を余儀なくされたケースも
✅ 購入する際の注意点
・営業許可を取得できるか事前に確認する
・物件が「用途地域」に適合しているかチェックする
グレーゾーン物件は安く手に入ることが多いですが、適法に営業できるかどうかを慎重に見極めることが重要です。
売り急ぎのオーナーが多いエリアの傾向
「どのエリアで民泊物件の売却が増えてるの？」
✅ 売却が増えているエリアの特徴
- 観光地の回復が遅れているエリア
- インバウンド客の戻りが遅い都市（例：地方の観光都市）
- 一時的に需要が落ち込み、投げ売りが発生
- ホテルと競争が激しい都市部
- 大阪・東京などの主要都市では、ホテルの宿泊料金が下がり、民泊の競争が激化
- 結果として、採算が取れず撤退するオーナーが増加
- 規制が厳しくなったエリア
- 地方自治体が民泊を制限し始めたエリアでは、オーナーが早めに売却を決断
- 許可取得が難しくなったことで、買い手が見つからず価格が下落
✅ 購入を検討する際のポイント
・エリアの観光需要が回復傾向にあるかを調査する
・周辺の宿泊施設と競争できる物件かどうかを見極める
民泊物件の購入は慎重な判断が必要
民泊物件の投げ売りが増えている背景には、稼働率の低迷、規制強化、運営コストの増加といった要因があります。しかし、すべての物件が買い時とは限りません。
✅ 都市部のワンルームは価格競争が激しく、差別化が必要
✅ 郊外の一軒家は運営コストが高く、宿泊需要の見極めが重要
✅ 許可取得済み物件はすぐ運営できるが、グレーゾーン物件は慎重に判断
✅ 観光需要が戻らないエリアでは、投資リスクが高い
民泊物件の購入を検討する際は、「安いから買う」のではなく、「収益を上げられるか」をしっかり分析することが成功のカギになります。
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民泊投資家にとって「今」は買い時なのか？
「最近、民泊物件の投げ売りが増えてるけど、今がチャンス？」
「安く買えるのはいいけど、リスクもあるんじゃない？」
民泊市場では、コロナ禍の影響で撤退するオーナーが増えた結果、売りに出される物件が急増しています。これにより、通常よりも割安で購入できる物件が市場に出回っています。しかし、価格が安いからといって飛びつくのは危険。運営許可の問題や修繕費など、考慮すべきリスクも存在します。
では、民泊投資家にとって今は買い時なのか？ ここでは、投げ売り物件のメリットとリスク、今後の民泊市場の見通しを踏まえて解説します。
投げ売り物件のメリット（価格が安い・既存設備が整っている）
「今なら、相場よりも安く民泊物件を手に入れられる？」
✅ 購入価格が大幅に下がっている
・コロナ禍で撤退するオーナーが増え、相場より20～30%安い物件が多数
・特に都市部のワンルームや、運営が難しくなった地方物件は、格安で手に入るチャンス
✅ 既存設備が整っているため、初期投資が少なく済む
・家具・家電・Wi-Fiなど、民泊運営に必要な設備がそのまま使える
・新たに設備を導入するコストを削減できる
✅ 営業許可が取得済みの物件なら、すぐに運営可能
・すでに「住宅宿泊事業法」の届出や「旅館業法」の許可を取得している物件なら、購入後すぐに運営を開始できる
・特に観光需要が戻りつつあるエリアなら、短期間で利益を出せる可能性も
→ 市場価格が下がっている今こそ、投資家にとっては仕込みのタイミングとも言える。
リスク（運営許可の問題・修繕費の発生）
「安く買えても、後から思わぬ出費がかかることもある…？」
✅ 運営許可が取れない物件のリスク
・自治体の規制強化により、そもそも民泊運営ができない物件も増えている
・用途地域のルールにより、購入後に営業できないケースも
✅ 建物の老朽化や修繕費の負担
・古い物件の場合、水回りや電気配線の修繕が必要になるケースが多い
・「想定外の修繕費」がかかり、結果的に割高になることも
✅ 民泊市場の変化によるリスク
・観光需要は回復傾向にあるものの、ホテルとの競争が激しくなっている
・短期宿泊だけでなく、マンスリーマンションとしての活用も視野に入れる必要がある
→ 購入前に必ず「営業許可」「修繕費用」「市場動向」をチェックし、慎重に判断することが重要。
今後の民泊需要と市場回復の見通し
「民泊市場は、これからどうなる？」
✅ 観光客の回復傾向が強まっている
・訪日観光客数はコロナ前の水準に戻りつつあり、特に東京・大阪・京都などは民泊の需要が高まっている
・政府の観光促進政策もあり、インバウンド需要は今後も期待できる
✅ 短期民泊だけでなく、長期滞在型の需要も増加
・リモートワークやワーケーションの普及により、1カ月以上の長期滞在を希望する人が増えている
・短期民泊だけでなく、マンスリーマンションや法人向け賃貸として活用する選択肢もある
✅ 市場の変化に適応できる物件が有利
・「民泊専用」ではなく、ホテルライクなサービスや法人契約に対応できる物件が生き残る
・単なる宿泊施設ではなく、快適な滞在を提供することが、今後の市場での成功の鍵
→ 民泊市場の回復傾向は続いているが、従来の「短期宿泊だけで稼ぐ」というスタイルは変わりつつある。
結論｜今は買い時か？慎重に見極めるべきタイミング
民泊物件の投げ売りが増えている今、相場より安く購入できるチャンスはあるものの、リスクも多いのが現状です。
✅ 今が買い時なケース
・営業許可が取得済みで、すぐに運営できる物件
・観光需要の回復が見込めるエリアにある物件
・修繕が不要で、設備が整っている物件
✅ 慎重に検討すべきケース
・用途地域の制限で、そもそも営業できない可能性がある物件
・修繕費や維持費が高く、収益を圧迫する物件
・稼働率が安定しないエリアで、収益見込みが立たない物件
市場が変化し続ける中で、「短期宿泊だけに頼らない柔軟な運営戦略」が求められています。 物件選びを慎重に行い、適切な活用方法を見極めることで、成功する民泊投資が可能になります。
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投げ売り物件を購入する際の注意点
「民泊物件が安く売られているけど、本当に買って大丈夫？」
「投げ売りされている理由を知らずに買うと、後で損することもあるの？」
最近、民泊物件の投げ売りが増えています。しかし、安いからといって飛びつくのは危険です。 物件には法的な問題や近隣トラブルのリスクがあることも少なくありません。また、事前に収益シミュレーションを行い、実際に採算が取れるのかを確認することが重要です。
ここでは、投げ売り物件を購入する際に気をつけるべき3つのポイントを詳しく解説します。
物件の法的問題（用途地域・営業許可の有無）
「この物件、民泊として運営できるの？」
投げ売りされている民泊物件の中には、そもそも合法的に運営できない物件が含まれていることがあります。特に、用途地域や営業許可の有無は、購入前に必ず確認すべきポイントです。
用途地域の確認
✅ 民泊運営が禁止されているエリアではないか？
・自治体によっては、住宅地や特定の地域で民泊が禁止されているケースがある
・「用途地域」を調べ、そもそも民泊が許可されているのかを確認することが重要
✅ 条例や規制のチェック
・一部の都市では、営業日数が制限（年間180日以内）されている
・自治体ごとに異なるルールがあるため、事前に役所や専門家に相談すると安心
営業許可の有無
✅ 正式な許可を取得している物件か？
・住宅宿泊事業法に基づく届出済みか、旅館業法の許可を取得しているか確認
・グレーゾーンで運営されていた物件は、購入後に営業できなくなるリスクがある
✅ 建築基準法・消防法を満たしているか？
・宿泊施設として運営するためには、防火設備や非常口の確保が求められる
・購入後に改修が必要な場合、大きな追加費用が発生する可能性も
→ 「民泊物件だから」と安易に購入せず、営業が合法的に継続できるかを事前にチェックすることが必須！
近隣トラブルのリスクをチェックする方法
「この物件、実は近隣トラブルが原因で売りに出されてるのかも…？」
民泊は、近隣住民との関係が悪化すると運営が難しくなることがあります。特に、以下のようなトラブルが発生している物件は要注意です。
トラブルが起きやすいポイント
✅ 過去に苦情が出ていないか？
・物件周辺の住民に、民泊についての意見を聞いてみる
・管理組合のルールを確認し、住民の反対が強い場合は避けるべき
✅ 騒音トラブルが起きやすい環境か？
・壁が薄く、防音対策が不十分な物件は要注意
・ファミリー層が多いエリアでは、短期宿泊者との生活リズムの違いがトラブルの原因になることも
✅ ゴミ出しや共用スペースの管理は大丈夫か？
・ゴミの分別ルールを守らないゲストが多いと、近隣住民の不満につながる
・共用スペース（エレベーター・駐車場）の利用ルールが曖昧だと、苦情が増えるリスクも
事前チェックの方法
✅ 口コミサイトやSNSで「民泊 近隣トラブル」などのキーワードで検索する
✅ 購入前に管理会社や自治体に問い合わせて、苦情の有無を確認する
✅ 昼夜の周辺環境を実際にチェックし、騒音や人の出入りを確認する
→ 購入後に「住民の反対で運営ができない…」とならないよう、事前にリスクを見極めることが重要！
収益シミュレーションを行い、事前に採算が取れるか確認
「安く買っても、運営コストが高かったら意味がないよね？」
物件を購入する際は、想定する収益とコストを事前にシミュレーションし、投資が本当に収益を生むのかを判断することが重要です。
収益の計算ポイント
✅ 1泊あたりの宿泊料金 × 月の稼働率 = 予想売上
・近隣の民泊物件と比較し、適正価格を設定
・過去の稼働率データがあれば、それを参考にする
✅ 固定費を考慮する（家賃・ローン・固定資産税など）
・物件価格が安くても、固定費が高すぎると収益が出ない
・ローンを組む場合は、金利や返済額も計算に入れる
✅ 運営コストを試算する（清掃費・予約サイト手数料・水道光熱費など）
・民泊サイトの手数料（AirbnbやBooking.comの手数料は約3%〜15%）
・清掃代行サービスを利用する場合、1回あたり5,000円〜1万円のコストが発生
投資判断のポイント
✅ 年間の収益と支出を比較し、黒字になるかシミュレーションする
✅ 稼働率が想定より低くても、赤字にならないかをチェックする
✅ 長期的に運営できるエリアかどうか、市場動向を見極める
→ 収益計算を事前に行うことで、「買ったのに赤字が続く…」というリスクを防げる！
購入前にしっかりリスクを見極めることが重要
民泊物件の投げ売りが増えている今、安く購入できるチャンスはあります。しかし、法的リスク・近隣トラブル・収益性の3つをしっかり確認しないと、大きな損失を出す可能性もあるため、慎重に判断することが重要です。
✅ 用途地域や営業許可を確認し、合法的に運営できるかチェックする
✅ 近隣住民とのトラブルが発生しそうな物件は避ける
✅ 収益シミュレーションを行い、実際に採算が取れるかを確認する
購入前にしっかりとリサーチを行い、リスクを回避しながら、成功する民泊運営を目指しましょう。
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民泊市場の今後と投資戦略のポイント
「民泊市場はこれからどうなるの？」
「今から投資しても本当に利益を出せる？」
民泊市場は、コロナ禍の影響を受けて大きく変化しました。一時は観光需要の低迷により、多くの物件が売却されましたが、今後の市場動向を見極めながら、適切な投資戦略を取れば、十分に利益を狙えるチャンスがあります。
ここでは、今後の民泊市場の見通しと、成功するための投資戦略のポイントを解説します。
観光需要の回復が期待できるエリアを狙う
「観光客は戻ってきたけど、どのエリアが狙い目？」
✅ 都市部と観光地は回復傾向
・東京・大阪・京都などの主要都市では、訪日観光客が増加
・政府の観光促進策により、インバウンド需要が回復
✅ 狙うべきエリアの特徴
・国際空港のある都市（成田・羽田・関空・福岡など）は安定した需要が見込める
・スキーリゾート（北海道・長野）や温泉地（箱根・熱海）は、外国人観光客の人気が高い
✅ エリア選定のポイント
・過去の観光データを分析し、訪問者数が回復している地域を狙う
・ホテルの宿泊料金が高騰しているエリアは、民泊の需要が伸びる可能性が高い
短期民泊ではなく、マンスリーマンションとしての活用も検討
「短期民泊だけだと稼働率が安定しない…」
短期民泊は、観光客の需要に左右されるため、稼働率が不安定になりがちです。そこで、長期滞在向けのマンスリーマンションとしての活用を検討するのも一つの手です。
✅ マンスリー運営のメリット
・月単位の契約なので、稼働率が安定する
・清掃回数が減るため、運営コストを抑えられる
・企業の出張者や長期滞在の外国人など、新たなターゲット層を獲得できる
✅ どんな物件が向いている？
・家具・家電付きで、すぐに住める環境が整っている物件
・駅近・商業施設が充実しているエリアは、長期滞在者に人気
✅ 運営のポイント
・民泊プラットフォーム（Airbnb）だけでなく、マンスリーマンション専門サイトにも掲載
・法人向けに貸し出すことで、安定した契約を獲得する
物件購入後のリフォーム・ブランディングの重要性
「せっかく物件を買うなら、競争力をつけたい！」
✅ 投資価値を高めるリフォームのポイント
・内装をシンプルかつスタイリッシュにすることで、競争力を向上
・水回り（バス・トイレ）のリフォームで、清潔感をアピール
✅ ブランディングが成功のカギ
・ターゲット層を明確にし、コンセプトを統一する（例：和モダン、北欧スタイル）
・物件の魅力を引き出す写真を撮影し、予約サイトでの訴求力を高める
✅ リフォーム・ブランディング成功例
・京都の町家を和モダンにリフォーム → 外国人観光客に大人気
・築年数の古いワンルームを北欧風に改装 → 競争力のある価格設定が可能に
成功するための投資戦略を考えよう
民泊市場は、適切なエリア選定・運営スタイルの変更・物件価値の向上によって、今後も利益を生む可能性があります。
✅ 観光需要の回復が見込めるエリアを狙う
✅ 短期民泊にこだわらず、マンスリーマンション運営も視野に入れる
✅ リフォームとブランディングで物件価値を高め、競争力を強化する
戦略的に投資を行い、市場の変化に柔軟に対応することで、安定した収益を得ることが可能になります。
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