転貸契約とは？その基本的な仕組みと定義
転貸契約とは、借りている物件を、さらに別の第三者へ貸し出す契約のことを指します。たとえば、賃貸マンションを借りているAさんが、その部屋をBさんに貸すようなケースがこれにあたります。転貸は「又貸し」とも呼ばれ、一般的な賃貸契約とは異なる性質を持ちます。
この仕組みを正しく理解しておかないと、契約違反やトラブルの原因になることもあるため注意が必要です。
賃貸契約との違い
賃貸契約は、物件の所有者（貸主）と借主の間で直接交わされる契約です。一方で、転貸契約は「借主が貸主の許可を得て」第三者に貸し出すもので、借主が中間に入る点が大きな違いです。つまり、借主が貸主であるかのように第三者と契約を交わす形になります。
ただし、貸主の許可なしに勝手に転貸契約を結んでしまうと、トラブルの元になります。特に、家賃滞納や物件の損傷などの責任がどこにあるのかが不明確になるケースもあるようです。
法的な定義と民法での扱い
民法第612条では、「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借物を転貸することができない」とされています。無断で転貸した場合、貸主は契約を解除できると定められているため、事前の承諾が非常に重要になります（引用元：https://www.plays-inc.jp/v9Cq33ZW）。
このように、転貸契約には法律上の規制があることから、単なる「友人に部屋を貸す」感覚では済まされない場合があるのです。
転貸が行われる典型的なケース
転貸契約が行われる例としては、法人が借りた物件を従業員の社宅として提供するケースや、サブリース業者が複数の物件を一括して借り上げ、個人に又貸しするビジネスモデルなどがあります。最近では、シェアハウスや短期貸し（民泊）においてもこの形が使われることがあり、「知らずに転貸にあたる行為をしてしまっていた」という事例もあるようです。
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なぜ問題になる？転貸契約で起こりやすいトラブル
転貸契約は一見便利に思えるかもしれませんが、実際にはさまざまなリスクが潜んでいます。ここでは、よくあるトラブルを3つの視点から見ていきます。
オーナーとの契約違反
物件を借りている立場で、勝手に第三者へ貸し出す行為は、契約違反とみなされる可能性があるとされています。特に、賃貸借契約書に「転貸禁止」の条項がある場合には要注意です。民法第612条では「賃借人は賃貸人の承諾を得なければ、賃借物を第三者に使用させることができない」と定められています。
つまり、オーナーの承諾なしに転貸を行うと、最悪の場合は契約解除や損害賠償請求につながる恐れがあると言われています（引用元：https://www.plays-inc.jp/v9Cq33ZW）。
サブリースとの混同による誤解
転貸契約とサブリース契約は混同されやすいですが、法的な立場や責任の範囲が異なります。サブリースは管理会社などが間に入って、オーナーと契約を結ぶ仕組みですが、転貸契約はあくまで借主が直接第三者へ貸し出す形です。
この違いを理解せずに契約を結んでしまうと、「誰に責任を求めればいいのか」が曖昧になり、後々トラブルに発展するケースがあるとも言われています。
借主・転借人間での責任の所在
もうひとつの問題は、借主と転借人の間でトラブルが発生したとき、どちらが責任を負うのかが不明確になりやすい点です。例えば、転借人が家賃を滞納したり、設備を破損させた場合、オーナーは本来の借主に責任を追及します。
しかし、借主からすれば「自分が使っていないのに」という感覚もあり、感情的な摩擦も生まれやすくなります。こうした責任の所在が曖昧な点も、転貸契約がトラブルになりやすい理由のひとつだと言われています。
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転貸契約は法律的に有効？許可の有無で変わる扱い
「転貸契約って、そもそも法律的に問題ないの？」と疑問に思う方も少なくありません。結論から言うと、オーナーの事前承諾があるかどうかによって、転貸契約の有効性が大きく左右されると言われています。ここでは、民法の条文をもとにその根拠や注意点を確認していきましょう。
民法第612条の内容
民法第612条では、借主が貸主の承諾を得ずに目的物を第三者に使用・収益させること（いわゆる「転貸」）を禁止する旨が記されています。
引用元：民法第612条（借主による使用人の制限）
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089
つまり、貸主の許可がないまま、部屋や建物を他人に使わせることは、契約違反に当たる可能性があるということです。
オーナーの事前承諾が必要な理由
転貸契約がトラブルになりやすいのは、オーナーと借主との間で交わされた契約内容に「転貸禁止」の条項が含まれているケースが多いためです。これは、「物件を誰に使わせるか」をオーナーが把握・管理できなくなることを避けるためだと考えられています。
また、転貸された先（転借人）がトラブルを起こしても、オーナーは直接的な関係を持たないため、対応が複雑になりやすいのも理由の一つです。
無断転貸のリスク（契約解除・損害賠償など）
もし無断で転貸してしまった場合、どんな問題が起こるのでしょうか？
法律上、貸主は契約を解除できるとされており、実際に「賃貸借契約の解除」となる例もあります。また、転貸によって得られた利益や、オーナー側に損害が発生した場合には、損害賠償を求められる可能性もあると指摘されています。
つまり、「バレなければ大丈夫」という感覚で安易に又貸しを行うと、大きな代償を払うリスクもあるわけです。
トラブルを避けるためにも、事前にオーナーにきちんと相談することが推奨されています。
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転貸契約書を結ぶ際に注意すべきポイント
転貸契約は、通常の賃貸契約よりも関係者が増えるぶん、責任の所在やトラブルのリスクが複雑になると言われています。特に契約書を作成する際には、事前の確認や詳細な取り決めが重要だと考えられています。ここでは、契約書に盛り込むべき具体的なポイントについて見ていきましょう。
契約書に記載すべき重要事項
まず大切なのは、誰が誰に何を貸し出すのかという関係性を明確にすることです。具体的には、転貸人・転借人・物件の所在地・使用目的などを正確に記載します。また、原契約（オーナーと借主間の契約）に違反しない形での転貸であることも記しておくと、後々のリスク軽減につながるとされています。
さらに、契約期間や中途解約の条件、違約時の対応などもあらかじめ取り決めておくことが望ましいと言われています。こうした条項を曖昧にしてしまうと、万が一のトラブル時に「言った・言わない」の水掛け論になりかねません。
原状回復や修繕の責任分担
転貸契約では、原状回復の範囲と負担者の明記も重要です。たとえば、「通常の使用による損耗は転貸人の責任」とするか、「すべて転借人の負担」とするかで、トラブルの発生率は大きく変わってくると言われています。
また、エアコンや給湯器といった設備に不具合が出た場合に、修繕費用を誰がどのように負担するのかも明文化しておくと安心です。とくに長期間にわたる契約では、こうした取り決めがあるかないかで後々の信頼関係にも影響すると考えられます。
家賃の支払い義務と支払先の明記
家賃の支払いについては、「誰に・いつ・いくら支払うのか」を明確にしておく必要があります。転貸人に直接支払うのか、それとも元の貸主に支払うのかは、契約の形態によって異なります。
実際には、転借人が家賃を支払っていても、転貸人がオーナーにきちんと渡していなかったというトラブルも報告されているようです（引用元：https://www.plays-inc.jp/v9Cq33ZW）。そうした事態を防ぐためにも、家賃の支払方法・支払先・遅延時の対応を細かく定めておくことが推奨されています。
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まとめ｜転貸契約は事前確認と書面化がカギ
転貸契約は、借主が物件を第三者に又貸しする契約形態です。言葉だけ聞くと簡単に感じるかもしれませんが、実際には「貸主の承諾が必要」と民法第612条に明記されているなど、注意すべきポイントが多いとされています（引用元：https://www.plays-inc.jp/v9Cq33ZW）。
無断で転貸を行った場合、契約解除や損害賠償に発展するリスクがあるとも言われています。そのため、安易に進めるのではなく、事前の確認や契約内容の明文化が大切だと考えられています。
トラブルを未然に防ぐには
トラブルを回避するためには、まず「オーナーの承諾を得ているかどうか」を確認することが第一歩です。許可があるかないかで、転貸の法的な有効性が変わってくると言われています。
さらに、契約書の中で、修繕責任や家賃の支払い先なども明記しておくことで、万が一のトラブル時にも対応しやすくなります。
オーナー・借主・転借人の三者間の信頼構築
転貸契約は、三者の関係性がうまく機能してこそ成り立つものです。借主と転借人だけが納得していても、オーナーの理解が得られていなければ、思わぬ問題に発展する可能性があるとされています。
物件の使用方法やルールなどについても、三者で共通認識を持っておくことが望ましいでしょう。
不安な場合は専門家への相談も視野に
契約書の作成や条文の読み解きが難しいと感じたときは、行政書士や不動産に詳しい弁護士など、専門家に相談するという選択肢もあります。
個人間のやり取りでは見落としや誤解が生じやすいため、第三者の目を入れることで、より安心して契約を進められるとも言われています。
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